Споры с застройщиком по ДДУ —
руководство дольщику в Москве

• Просрочка передачи квартиры — ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
• Строительные дефекты — если качество не соответствует договору и проектной документации (ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ). Можно требовать уменьшения цены или возмещения расходов на устранение.
• Расторжение ДДУ — при существенном нарушении качества или просрочке более 2 месяцев (ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

По общему правилу (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ) неустойка — 1/150 ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Что изменилось (Постановление Правительства РФ № 326):

• Мораторий на неустойку: с 18 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года неустойка за просрочку не начисляется.
• Ограничение ставки: с 1 июля 2023 по 31 декабря 2025 года применяется ключевая ставка ЦБ РФ, но не выше ставки на 01.07.2023.
• Отсрочка выплат: по требованиям до 18 марта 2024 года и штрафам/убыткам до 1 января 2025 года — отсрочка выплат до 31 декабря 2026 года.

Если застройщик добровольно не удовлетворил требование — суд взыскивает штраф 50% от присуждённой суммы (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

• Мораторий на штраф: за неисполнение в период с 1 января по 31 декабря 2025 года штраф не начисляется.
• Снижение по ст. 333 ГК РФ: суды Москвы снижают неустойку и штраф по заявлению застройщика. Бремя доказывания несоразмерности — на застройщике.

Порядок приёмки до 31 декабря 2025 года — Постановление Правительства РФ № 2380:

• Осмотр. Отказаться от подписания акта можно только после составления акта осмотра с участием специалиста.
• Сроки устранения — не более 60 календарных дней.
• Если не устранили в срок — требование уменьшения цены или возмещения расходов на ремонт. Удовлетворить должны в 10 рабочих дней.

• Фиксация просрочки или дефектов — уведомление от застройщика + вызов специалиста.
• Досудебная претензия — письменное требование. Срок ответа по дефектам — 10 рабочих дней.
• Иск. Иски до 1 млн руб. — без госпошлины.
• Суд. В Москве — 4–7 месяцев.
• Решение и исполнительный лист.
• Лист в банк. Фактическое списание по мораторным выплатам — не ранее 1 января 2027 года.
• Текущие обязательства (расходы на ремонт) — исполняются в обычном порядке.

• Подписание акта без замечаний. «Претензий не имею» = взыскать за явные дефекты впоследствии затруднительно.
• Уклонение от приёмки. Через 1–2 месяца застройщик составит односторонний акт (ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ).
• Пропуск гарантийных сроков: 3 года на объект и инженерное оборудование, 1 год на отделку.

• Неустойки за периоды до марта 2024 года взыскиваются, но с отсрочкой выплаты до 31.12.2026.
• Суммы по качеству отделки ограничены 3% от цены договора (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ).
• Возможно дополнительное снижение по ст. 333 ГК РФ.
• Подробный обзор 68 решений — в разделе судебной практики.